准备买房的新手常常纠结：是该先掏首付还是先找银行？这个问题看似简单，实则藏着开发商和银行都不会明说的门道。本文结合5年房产咨询经验，拆解购房流程中的隐藏规则，从资金准备、贷款预审到合同签订，手把手教你避开"定金打水漂"、"贷款被拒"等风险，更有真实案例告诉你首付凭证和预审通过书哪个该先拿到手。

　　记得去年帮表弟看房时，开发商销售拍胸脯保证："只要交10万定金，我们包办贷款！"结果他卡在征信问题上，现在还在和开发商扯皮退定金。其实很多新手都掉进这个陷阱——以为交了钱就能顺利贷款。资金回笼压力：开发商每月都有销售指标锁定客户手段：交了定金就很难反悔贷款风险转嫁：你的征信问题与他们无关

　　这时候我突然想到，要是先办贷款会不会更保险？但银行朋友提醒："没购房合同银行怎么批贷？"这就像先有鸡还是先有蛋的死循环...

　　经过多次踩坑总结，我发现预审+定金+正式贷的三步走策略最稳妥：打印详版征信报告（注意不是简版）准备半年银行流水（每月进账要覆盖月供2倍）让3家以上银行出具预审意见

　　上周刚帮客户王姐操作，某股份制银行预审给到4.2%利率，比开发商合作行低0.8%，这差距30年能省辆宝马X3！

　　这里有个血泪教训：务必在定金协议写明"贷款不通过全额退款"！去年有客户因为没写这条，5万定金只拿回3万。建议采用"定金转首付"模式，同时要求开发商出示预售许可证。

　　流水不够怎么办？提前6个月做"养流水"计划信用卡影响贷款？使用度别超70%首付来源审查：千万别用信用贷凑首付！

　　有个案例特别典型：张先生用网贷凑了20万首付，结果银行发现后直接拒贷。现在不仅要付违约金，还要承担网贷的高利息。

　　经过多次优化，这个流程帮87位客户顺利购房：自查征信→2.银行预审→3.交定金（签补充协议）→4.网签合同→5.正式贷款→6.办理过户

　　特别注意！第3步和第5步之间一定要拿到房管局备案的购房合同，这是银行放款的前提条件。上个月有客户急着交首付，结果开发商拖着不备案，导致贷款延误产生违约金。

　　说到底，买房就像跳探戈，首付和贷款要踏准节奏配合。记住这个原则：钱要在口袋里捂到最后一刻，但准备工作要提前半年启动。现在你知道该先迈哪条腿了吗？