最近有粉丝私信问我：老张啊，我家房子还在还月供，现在想卖掉过户行不行？这事儿可不简单！今天咱们就掰开了揉碎了讲讲，未结清房贷的房屋交易到底怎么操作才稳妥。从银行解押到第三方担保，从转按揭到垫资赎楼，手把手教你避开过户路上的那些坑。

　　那天接到中介电话说买家看中我房子，我兴奋得差点把茶杯打翻。可转念一想：这房贷还剩80万没还，银行能答应过户？赶紧翻出借款合同仔细看——果然在抵押条款里写着：未解除抵押的房产不得交易！

　　银行把咱房子抵押着，就像给房子上了把大锁。这时候要是直接过户，相当于把带锁的保险箱送人，新主人打不开，银行也不认账。这不前两天还有个案例，买卖双方私下签协议过户，结果被银行起诉追讨贷款，闹得鸡飞狗跳。

　　老李去年卖房时就用的这招：

　　① 提前30天给银行打申请

　　② 把存款、理财全凑上还清尾款

　　③ 等7个工作日后拿解押证明

　　④ 最后才去房管局办手续

　　不过要注意：

　　• 部分银行收提前还款违约金（通常是剩余本金1-2%）

　　• 解押后别急着过户，先查买家征信

　　小王最近在链家成交的案例就是典型：

　　① 买卖双方都要有贷款资质

　　② 新银行重新评估房屋价值

　　③ 原贷款余额直接转给新买家

　　④ 双方重新签抵押合同

　　这里有个坑：现在全国只有8个城市试点转按揭，具体政策得去当地银行问清楚。

　　上周遇到个急用钱的卖家：

　　① 找正规担保公司签三方协议

　　② 买家先垫200万解押

　　③ 过户后立即抵押还钱

　　④ 全程要做资金监管

　　千万记住：

　　• 垫资利息每天0.08%起步

　　• 必须做网签备案防一房二卖

　　工行的张经理跟我说过个案例：

　　• 卖家贷款还剩50万

　　• 买家首付刚好50万

　　• 银行同意资金共管直接划转

　　• 省去垫资成本

　　不过要满足三个条件：

　　① 剩余贷款≤首付款

　　② 买卖双方征信良好

　　③ 房屋评估价无争议

　　现在很多中介推的过桥贷：

　　• 担保公司出钱解押

　　• 收取1.5%-3%服务费

　　• 放款前要查卖家流水

　　• 必须买履约保险

　　注意要选有融资担保许可证的机构，别找街边小广告！✘ 签阴阳合同避税✘ 伪造结清证明✘ 让买家直接还贷✘ 用首付来解押

　　上个月有个惨痛教训：卖家收了首付去澳门赌博，结果房子被法院查封，买家钱房两空。所以一定要走资金监管账户，别相信口头承诺！

　　最后送大家个实用模板：

　　1. 买卖双方签意向书

　　2. 查档确认产权清晰

　　3. 选定过户方式

　　4. 办理资金监管

　　5. 解除抵押登记

　　6. 网签备案

　　7. 缴税过户

　　8. 抵押登记注销

　　记住每个环节都要留书面凭证，最好请专业律师审核合同。毕竟房子是大事，多花几千块律师费，总比事后打官司强！

　　要是看完还有疑问，欢迎在评论区留言。下期咱们聊聊法拍房捡漏技巧，记得点个关注不迷路！